Si vives de alquiler, siempre escuchas a tu familia y tus amigos que ya se han comprado una casa que estás tirando el dinero. Saca la calculadora porque vamos a ver quién está perdiendo más dinero.
No te preocupes, yo hago todos los cálculos, pero te recomiendo que hagas las cuentas para ver en tu caso cómo perderías más dinero. Además, para favorecer la opción de comprar una casa, voy a poner números optimistas para la hipoteca, y números más pesimistas para el alquiler, a ver qué pasa.
Decides comprar una casa
- 200.000€ por un piso que es una maravilla.
- Además, tienes 70.000€ ahorrados, así que la hipoteca no será tan grande.
- Eliges hacer la hipoteca a 15 años, porque cuantos más años, más intereses pagas.
- 20.000€ se van en comisiones de apertura, IVA, notarios,… ( y me estoy quedando corto)
- Haces la hipoteca por 150.000€ gracias a lo que tenías ahorrado menos los gastos de gestión de la apertura
- Estimas que a lo largo de los 15 años, los intereses de media estarán en el 3% (siendo optimista)
- En intereses acabarás pagando 36.457€ a lo largo de los 15 años
- La cuota mensual será de 1.035€
Vamos, que te has quedado sin ningún ahorro y te enfrentas a 15 años pagando 1.035€ al mes.
A eso tendrás que sumar los gastos de agua, electricidad, internet , IBI, basuras, comunidad, seguro… Supongamos 3.000€ más al año entre todo. (Tirando por lo bajo)
Decides tirar tu dinero de alquiler
- Sigues con tu alquiler de 800€ al mes por una casa valorada en 200.000€ (se puede conseguir más barato)
- Tienes unos gastos de 150€ al mes de internet, agua, gas y electricidad
- Tienes 70.000€ ahorrados igual que antes
- Estudias y aprendes que puedes invertir consiguiendo un 6% (se puede conseguir más rentabilidad)
Cómo pagar las deudas y cuánto ahorrar
Pongamos el caso de que ganas 25.000€ netos al año (2.083€ al mes en 12 pagas, o 1.785€ en 14 pagas)
Como eres una persona previsora y ahorradora, sabes que al año deberías gastar como mucho un 35% de tu sueldo en vivienda, y ser capaz de ahorrar otro 30% de tu sueldo:
- 35% de tu sueldo para vivienda: 8.750€
- 30% para ahorro: 7.500€
- 35% para el resto de tu vida: 8.750€ (comida, ocio, vacaciones, ropa, caprichos…)
Con una hipoteca de 1.035€ al mes y 3.000€ al año de gastos tienes 15.420€ de gastos para pagar tu casa. Parece que te has pasado y sólo ahorras 830€ al año. (8.750€ + 7.500€ – 15.420€)
Con tu alquiler de 800€ y 150€ de gastos, te gastas 11.400€ al año en vivienda y ahorras 4.850€ al año. (8.750€ + 7.500€ – 11.400€)
Por fin tienes tu casa
- Tienes una casa valorada en 200.000€
- Desde el inicio también aprendiste a invertir tus 830€ ahorrados al año para conseguir una rentabilidad del 6% y ahora tienes ahorrados 21.308€
- Recuerdas que tuviste 20.000€ de gastos de gestión. Los intereses han sido 36.457€. Y los gastos de ser propietario (3.000€ al año) han sido de otros 45.000€. Has tirado a la basura 101.457€.
Pero eres feliz porque eres propietario y seguro que de alquiler hubieses tirado más dinero.
- Alquiler más gastos son 950€ al mes. Y durante 15 años son 171.000€ que has tirado a la basura. Un 70% más que el que ha comprado la casa.
- Eso sí, aprendiste a invertir teniendo una rentabilidad del 6%, tenías 70.000€ al principio y cada año has sido capaz de ahorrar 4.850€ para añadir a esos ahorros. Y a los 15 años has conseguido acumular 302.366€.
Espera, espera. ¿Que si compras una casa está valorada en 200.000 y si hubieses invertido tendrías 302.366€?
Efectivamente, eso ocurre gracias al interés compuesto por reinvertir las ganancias al 6%. Si solamente ahorras los 4.850€ durante los 15 años, mas los 70.000€ iniciales, suman una cantidad de 142.750€. Sería mucho menos del valor de la casa, pero ganando un 6% anual adicional, se convierte en 302.366€
Aún así, puedes pensar que durante estos años tu casa se va a revalorizar y va a valer 300.000€, así que tendríais lo mismo, ¿verdad? Pues no.
- Si tienes una casa, los gastos te quitan dinero.
- Si tienes una inversión, los intereses te dan más dinero.
Tu casa es un pasivo
- Como ya tienes la casa pagada, con todo el dinero que destinabas a la vivienda (8.750€) y al ahorro (7.500€) menos estos gastos (3.000€), ahora serás capaz de ahorrar 13.250€.
Toma, ¡tengo una casa y mira el pastizal que ahorro!
Tus inversiones son un activo
- Tienes 302.366€ invertidos, que al 6% te dan al año 18.141€. Estas ganancias tributan y te quitan el 20%, por lo que te queda 14.512€, lo que da de sobra para pagar tu alquiler y tus gastos de 11.400€ al año
- Aún así, puedes decidir que la inversión se siga reinvirtiendo, pagar 11.400€ al año por tu vivienda, y seguir ahorrando 4.850€
¿Quién hará crecer más su patrimonio?
- Si tienes una casa valorada en 300.000€, con unos gastos de 3.000€ al año, tienes invertido 21.308€, ahorrando 13.250€ al año: 10 años después, tu inversión se habrá convertido en 238.823€ con una casa valorada en 300.000€. 538.832€ en total.
- Si vives de alquiler con 302.366€ invertidos, seguirás pagando tu vivienda y ahorrando 4.850€ al año: 10 años después, tu inversión se habrá convertido en 646.593€
La diferencia aumenta gracias a la gran cantidad que hay invertida y el interés compuesto a pesar de estar ahorrando menos cantidad. Incluso podrías sacar parte de la inversión, comprar una casa de 300.000€, y seguir teniendo 326.593€ (habría que pagar 20.000€ de gastos de gestión por la compra).
¿Cómo podrían variar los cálculos?
- Seguramente pienses que no estoy metiendo cálculos de inflación, por lo que las inversiones bajarían. Pero como también puedes ver aquí, no es difícil llegar a conseguir una rentabilidad del 10%, por lo que aún estaría más a favor del alquiler. Además, si la inflación sube mucho, los tipos de interés también, y por lo tanto, los intereses que tendrías que pagar también serían más altos.
- También puedes pensar que se basa en unos ingresos constantes, pero si esos ingresos bajasen sería incluso más difícil pagar la cuota de la hipoteca.
- La cantidad de ahorro puede parecer muy alta, pero si no eres capaz de llegar a un 10% de ahorro, te recomiendo utilizar técnicas para ahorrar, ya que es lo principal para ser libre financieramente.
- Me he contenido en los gastos de una casa en propiedad, que suelen ser mucho más altos.
- Si hay cualquier avería, el dueño se hace cargo de los gastos. Si estás de alquiler no tienes que pagar nada, salvo que el daño lo hayas causado tú.
- 1.000€ de mensualidad en la hipoteca son una barbaridad, por lo que seguramente tendrás una hipoteca durante más tiempo para bajar la cuota. Además, es muy probable que tengas que pagar más porcentaje. Cada 1% que tu hipoteca aumente, lo que pagues en intereses crece muchísimo, así que ten cuidado. Si haces una hipoteca de 150.000€ durante 25 años al 4%, acabas pagando 87.526€ de intereses (tirados a la basura)
- A veces hay alguna ventaja fiscal por comprar una casa que podría inclinar la balanza hacia la compra.
- Además, hay otros puntos más psicológicos que son una gran carga. Con una hipoteca, tienes la obligación de pagar las cuotas, y empezarás a tener miedo de perder tu empleo o de que tus ingresos disminuyan. Si estás de alquiler y pasas una temporada peor, siempre puedes encontrar otra casa más barata, compartir piso, o si necesitas cambiar de ciudad, el alquiler te da más facilidad para moverte.
¿Siempre es mejor alquilar?
Desde luego que no, no siempre es mejor alquilar. Haz tus propios números para ver si en tu caso también te beneficiaría tener un alquiler.
También deberías mejorar tu inteligencia financiera para aprender a invertir tu dinero.
No te dejes llevar por lo que hace la mayoría y comprar una casa, revisa tus cuentas y probablemente descubras que el alquiler te beneficia a la larga. Para eso, ten en cuenta tus ingresos, lo que eres capaz de ahorrar y todos los gastos que tienes.
¿Vives de alquiler o tienes una hipoteca? ¿Has hecho los cálculos para saber qué te beneficia más? ¿Sigues con dudas sobre si invertir o comprar una casa?
Danos tu opinión, entre todos podemos aprender más.
Hola, para nada has hecho un calculo optimista.
Tengo una casa de 200000. El alquiler q cobro son 1400 no 800.
Sobreestimas la capacidad de amortizacion. Los precios de Los alquileres suben, mientras que Los plazos o intereses bajan. Especialmente si sacas una fija.
Puedes negociar intereses. Tengo hipoteca de 1% de interes en Buena epoca. Y un 2.5% en una mala epoca.
Ademas de eso SI Eres buen profesional TU salario puede aumentar con El tiempo y tu capacidad de amortizacion tb.
Nada impide comprar una vivienda y seguir invirtiendo. Y olvidas Algo. Ese 6% de rentabilidad esta sujeto a riesgo. Al Cabo de 15 años puedes no tener nada o mucho menos, incluso si es un ETF.
El factor emocional es tb clave. Es TU casa, Tus reformas a TU gusto.
Un saludo
Muchas gracias por escribir Miguel.
Efectivamente, hay muchos factores que aplican y no se puede generalizar. Cada pueblo y cada ciudad de España tiene sus particularidades.
Este artículo lo escribí en 2016 cuando vivía de alquiler en Madrid por 600€ en un piso que estaba valorado en 300.000€ (Mal negocio para el que alquilaba)
Me alegro por las cantidades que tienes alquilando tu propiedad.
El artículo pretende que el lector haga sus cálculos y considere su caso en concreto. En lugar de tomar como una verdad absoluta: «alquilar es tirar el dinero». Para ciertas personas puede que no sea correcto. O que no se lancen a comprar el piso que les va a tener esclavizados toda la vida.
En fin, cada uno tiene que tomar su decisión teniendo muchos factores en cuenta en lugar de lanzarse a hacer cosas simplemente porque «todo el mundo lo hace». La compra de una vivienda puede ser la decisión que arruine una economía familiar por hacerlo sin pensar y sin hacer cálculos.
Un saludo.
Hola Roberto,
Muchas gracias por el comentario.
Como conté en un artículo, yo mismo acabé comprando un piso para vivir:
https://pensandoeninvertir.com/resumen-de-inversion-2019/
Hay mucho factores que influyen y por supuesto, una compra bien planificada y cuantificada, nos va a asegurar un lugar donde vivir, que también es algo que influye en nuestra psicología.
Solamente quería intentar hacer pensar a las personas que compran un piso por inercia, y por encima de sus posibilidades para vivir 30 años agobiados con una hipoteca y acabar sin ningún ahorro ni inversión.
Si se consigue un buen precio y además hay capacidad para invertir, desde luego, es muy recomendable la compra de un piso.
Aunque también hay que distinguir entre un piso para vivir y un piso para alquilar. Si se lo alquilas a alguien, es una inversión, porque pone dinero en tu bolsillo.
Si vives en él, no es una inversión, es un pasivo, ya que los gastos te quitan dinero.
Al final es intentar encontrar la forma en la que cada uno va a vivir más tranquilo.
Un saludo,
Hola César, enhorabuena por el post, aunque yo como propietario y poseedor de una hipoteca me has dado un pequeño disgusto jeje. A favor de comprar me gustaría decir que:
– Durante los años de la crisis de la burbuja inmobiliaria, fue posible comprar muy buenos pisos a precios menores que en circunstancias normales.
– En mi hipoteca yo realizo amortizaciones periódicas para ahorrarme intereses.
En contra de comprar con hipoteca:
– seguros o productos poco competitivos que «obligan» los bancos a comprar para tener un tipo de interés más reducido.
Dicho esto, tampoco me parece una mala opción para diversificar inversiones (comprar un piso para ponerlo en alquiler y obtener una renta), y no poner todos los huevos en la misma cesta jeje
Saludos